首批公募REITs将于今年6月上市满一年，募集机制正式落地。

日前，上海，深圳证券交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金规则适用指引第3号mdashmdash新增基础设施项目申购及公开发行基础设施证券投资基金业务指引第3号mdash新购基建项目。

所谓募集，是指REITs发起募集后再次募集资金，并将资金用于新购买资产的行为资金筹集机制的引入将有助于REITs通过增发股票收购资产，进行并购，进一步促进融资的良性循环证监会表示，引入REITs募资机制，有助于REITs通过增发股份收购资产，开展并购重组，进一步促进投融资良性循环

市场认为，在试点初期，REITs产品的基础资产都是单一的基础设施资产，而美国等发达市场的REITs的基础资产是涉及多项资产的资产组合目前，我国有大量的基金设施资产如果单一产品对应单一资产，REITs市场可能会出现产品繁杂，投资者眼花缭乱等诸多问题因此，我国鼓励REITs产品通过基金募集等方式购买新的资产，合并管理同一基金管理人或同一原始权益人的类似基础设施项目，以方便投资者投资

交易所发布了明确的筹资标准。

作为规范和指导新购买的基础设施项目以及基础设施REITs存续期间相关资金募集和信息披露的规则，资金募集规则规定了新购买项目的条件，实施程序，信息披露，暂停和恢复交易要求，资金募集等关键问题。

《募集规则》明确了新购买基础设施项目的程序安排，规范了尽职调查和关联交易，明确了交易所将参照首次发行标准对基础设施资产支持证券相关的基金产品变更和申请进行审核其中，存续期内购买基础设施项目的全过程包括谈判，初始披露，尽职调查，持续披露，审查程序，持有人会议，交易实施，股份发行和上市申请等

在信息披露管理方面，募集规则由执行，以信息披露为中心，以及向所有投资者公平披露的原则严禁交易当事人或信息知情人利用敏感信息进行内幕交易，规定了停复牌安排

根据募集细则，基础设施资金的募集可以通过向原始持有人配售，公开募集和定向募集三种方式进行，并详细规定了每种募集方式应满足的条件和要求。

证监会表示，募集是REITs产品的重要特征，也是市场建设中不可或缺的环节《新购基建项目》明确了新购基建项目的条件，程序，信息披露要求及相关安排，强调募集资金的相关要求与首次发行一致，加强内幕信息管理和利益冲突防范，坚持持有人利益优先，严格控制项目质量，压实参与机构主体责任引入REITs的筹资机制，有助于REITs通过增发股份收购资产，进行并购，进一步促进投融资的良性循环

招商证券分析师任桐认为，《募集指引》的正式发布明确规范了新增基础设施REITs购买项目的流程，《指引》对存续期内购买基础设施项目的全过程制定了相关规定，细化了程序安排，规范了操作流程，确保了募集工作的稳步推进。

他表示，通过筹资引入新资产将大大延长REITs的期限与此同时，新项目的资质仍需保持在较高水平，通过扩张可以成功买入的新资产，大部分可以为原持有人和新投资人提供稳定优质的现金流，从而提高投资人的收益率

募集规则的实施，进一步完善了基础设施类REITs的规则体系，正在逐步完善多部门对REITs的运作，投资和交易进行了明确规定，压实了中介机构的责任，保护了投资者的权益，维护了基础设施REITs的市场秩序明确募集的相关规则，有助于进一步促进基础REITs的可持续发展，有效盘活存量资金任说

首批REITs即将解禁。

截至5月31日，国内已有12只REITs上市，仍有6只产品处于审批阶段。

收益方面，基建类REITs整体表现良好，大部分产品认购收益率超过10%从价格走势来看，自2022年2月中旬以来，REITs二级市场价格走势普遍下行截至2022年5月13日，首批公募REITs溢价率已降至25.84%，较2022年2月15日下降约26.14个百分点，交易规模也有所下降

光大固定收益团队认为，公募基建REITs是介于股票和债券之间的产品，具有收益高于固定收益产品，风险低于权益类产品的特点它们适合投资者长期持有，不宜过度炒作

值得注意的是，6月，首批REITs上市满12个月，锁定期为一年的REITs份额即将解禁截至5月31日，CICC，宏图创新，浙商证券，中国平安，AVIC，郭芙，东吴，华安，博时等9家公司均发布了解除基金份额限制的提示性公告就解禁股数量而言，CICC普洛斯房地产投资信托基金的解禁股比例最高本次战略配售份额解禁后，流通股占基金份额的比例将从28%提高到80%，流通股增加185.7%

任桐认为，解禁后，市场会在短时间内提高流通份额之前未配售的机构和个人投资者可能参与投资，也可能对二级市场价格产生一定影响，在增加市场活跃度的同时可能加大市场价格波动建议投资者关注交易风险，理性看待REITs产品的投资价值

租赁类REITs有望在不久的将来落地

从长期来看，REITs在资产配置上具有收益稳定的优势我国公募REITs供给规模仍然较小，潜在市场空间较大在政策的推动下，市场扩容迫在眉睫，面向保障性租赁房的REITs有望在近期落地

日前，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，包括围绕盘活存量资产重点方向，优化完善盘活存量资产方式，加大盘活存量资产政策支持力度，用好回收资金增加有效投资，严格落实各项风险防控措施，建立工作台账强化组织保障等6个方面24项内容。

日前，证监会办公厅，发改委办公厅联合发布《关于规范保障性租赁房基础设施房地产投资信托基金试点发行有关工作的通知》:推动保障性租赁房REITs业务规范有序发展同日，深圳人才住房REITs项目和CICC厦门住房保障性租赁房REITs项目已正式申报材料

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